Par Maître Martine Lautredou, Avocat au Barreau de Paris
La loi PINEL n° 2014-626 du 18 juin 2014, encore peu connue, est venue modifier dans un sens favorable au locataire, le statut des baux commerciaux. Régulièrement dans nos colonnes, vous découvrirez des informations juridiques vous permettant d’aborder sereinement quelques obligations. Pour ces dossiers, Maître Martine Lautredou, avocat à la cour, sera à vos côtés pour éclaircir certaines zones… Aujourd’hui les baux commerciaux et leurs dernières modifications.
Annexion au bail de la liste des charges récupérables (art. L 145-20 nouveau) :
Les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, devront comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bailleur devra transmettre au locataire tous les ans, un récapitulatif des sommes versées à ce titre et l’informer de tout changement à intervenir.
Le bailleur devra également communiquer au locataire, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans : Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.
Dans le cas ou plusieurs locataires partagent ensemble des locaux, la répartition des charges, taxes et redevances, serait faite proportionnellement à la surface exploitée, la répartition devant être stipulée dans le bail.
1.2) Suppression de l’indice du coût de la construction
A compter du 1er septembre 2014, l’ICC est remplacé par l’ILC (pour les locaux commerciaux) et par l’ILAT (pour les bureaux et les entrepôts) comme indices de référence pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale (art. L. 145-38 modifié du code de commerce), ou du renouvellement du bail (art. L. 145-34 modifié).
1.3) Aménagement du déplafonnement des loyers commerciaux (art. L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39 modifié)
Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, un déplafonnement ne pourra pas générer une augmentation annuelle de plus de 10 % par rapport au dernier loyer
1.4) Limitation du jeu des clauses de révision automatique (art. L. 145-39 modifié)
Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, la variation du loyer, découlant de la révision, ne pourra être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente
2) Etablissement obligatoire d’un état des lieux d’entrée et de sortie (art. L. 145-40-1 nouveau)
Lors de la prise à bail ou à la restitution des locaux, le locataire et le bailleur doivent établir contradictoirement entre eux, ou par le biais d’un huissier (et dans ce cadre aux frais partagés).
Cette règle s’applique à toute restitution de locaux pour lesquels des baux ont conclus avant le 20 juin 2014 et pour lesquels un état des lieux d’entrée a été établi.
L’inobservation de cette obligation est sanctionnée par l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil, selon laquelle les locaux étaient réputés être en bon état d’usage.
Cette obligation s’applique aux baux dérogatoires (art. L. 145-5 modifié), ainsi qu’aux baux professionnels (loi 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 57 B nouveau).
3) Possibilité offerte au locataire de résilier son bail tous les trois ans
Excepté pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux, et les entrepôts. (art. L. 145-4 modifié) les locataires peuvent donner congé tous les trois ans.
4) Simplification du congé (art. L. 145-9 modifié)
Les parties peuvent désormais donner congé par lettre recommandé avec AR, il n’est plus obligatoire de passer par l’intermédiaire d’un huissier sauf dérogation expresse mentionnée dans le bail.
5) Modification de durée des baux dérogatoires (art. L. 145-5 modifié)
La loi Pinel porte la durée maximale des baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 de 2 à 3 ans. A l’issue de cette période de 3 ans il n’est pas possible de conclure un nouveau bail dérogatoire concernant les mêmes locaux. Si le bail se poursuit après l’échéance, il est automatiquement soumis au statut des baux commerciaux.
6) Exclusion des conventions précaires du statut des baux commerciaux (art. L. 145-5-1 nouveau)
Ces conventions étaient jusqu’à la loi Pinel soumises à la jurisprudence et à ses soubresauts. Désormais la loi dispose que la convention « qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » ne peut pas être soumise au statut des baux commerciaux.
7) Création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente des locaux donnés à bail (art. L. 145-46-1)
Ce droit de préférence s’appliquera à toute cession d’un local intervenant à compter du 1er décembre 2014. En cas de vente, le bailleur devra notifier à son locataire son projet. La notification comportera à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois pour faire connaitre sa position au bailleur. En cas d’acceptation, le locataire disposera d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour réaliser la vente, sauf condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Ce droit ne s’appliquera cependant pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, ou de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son prévaloir.
8) Limitation de la durée de garantie due par le cédant du fonds de commerce en cas de cession de bail (art. L. 145-16-2 nouveau)
Dorénavant le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait du être réglée (art. L. 145-16-1 nouveau).
Le cédant ne pourra plus être tenu de garantir le paiement du loyer pour la durée restant à courir du bail, mais pour une durée de trois ans maximum.
11) Suppression de toute discrimination envers les étrangers (c. com. art. L. 145-13)
En réaction à l’arrêt rendu par la cour de cassation en date du 9 novembre 2011 qui a jugé l’article l 145-13 du code du commerce, contraire à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme l’article L 145-13 ainsi que l’article L 145-23 limitant les droits des locataires étrangers, ont été abrogés.
Il est précisé que l’ensemble des modifications précédemment énoncées et détaillées ne concernent que celles des mesures qui sont d’application immédiates. Seront envisagées postérieurement les autres modifications souhaitées par le législateur, lorsque les décrets d’applications auront été édictés.
